一、购置抵押房产，潜在风险你了解吗？

（一）开发商未履行告知义务，房产转让将视为无效

依据我国《担保法》第149条及相关的房地产抵押法规，开发商在转让已抵押登记的房产时，必须通知抵押权人并向购房者说明房产已被抵押的事实。若开发商未履行这一告知义务，转让行为将被视为无效，这是对已抵押房产转让的限制。

深入了解购买抵押房产的五大潜在风险与防范措施

开发商在转让前需向银行通知并告知购房者房产抵押情况，否则转让无效。

（二）银行可能依法拍卖房产以偿还贷款

此外，若开发商在提供担保或偿还贷款上出现困难，银行有权依法行使抵押权，通过拍卖房产来偿还贷款。这对购房者而言，购买已抵押房产的风险较大。因此，开发商与购房者之间的交易以及开发商与银行解除抵押手续的衔接至关重要。购房者应在签订买卖合同前获得银行的明确承诺，确保房款支付后银行立即解除抵押。理想的做法是，签订买卖合同与解除抵押同时进行，缩短两者之间的时间差。购房者若能妥善处理房款支付与抵押解除的衔接，便能有效降低购房风险。

二、抵押房产转让合同的有效

（一）抵押房产可转让，但需满足特定条件

总体而言，抵押财产的转让是允许的，这与过去认为抵押物转让无效的观念不同。抵押财产的转让需要满足一定条件，只有在条件满足时，抵押财产的所有权才会发生变更。此外，关于抵押物转让的法律规定主要是行政管理质，而非对抵押物转让合同效力的强制规定。根据房屋买卖协议，受让方在支付约定价款后，转让方有义务将房屋产权变更登记到受让方名下，包括解除房产的抵押权（除非合同各方有其他约定）。有时转让方可能因为认为售价过低而想要毁约，声称抵押房不允许买卖或转让，主张买卖协议无效。实际上，这是转让方不履行协议的违约行为，导致房产无法满足转让条件，未能完成过户登记。

（二）不符合转让条件的房产，不得过户登记

由于房产设置了抵押权，不能进行转让，这应被视为房产产权变动结果的条件，而非原因条件。不符合转让条件的房产不得进行过户登记，物权不会转移，但转让协议本身仍然有效。这符合《物权法》第15条的规定：“当事人之间订立的设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”